豪宅永远涨？体育老师教你的？

【资料图】

最近房地产的舆论都很悲观，事实也确实如此，今天公布的PMI（代表制造业好坏）已经跌到了48.8，还不如2022年，原因就在于你们都不消费，企业自然没东西可以生产，而企业不生产呢又没钱发工资，于是大家更不消费。。。

不过今天，你们键盘哥就不吓唬打工人了，我们来吓唬吓唬土豪。

最近房价跌的很厉害，一些自以为很懂的大V又出来跳了，发表了一个“豪宅永远涨”的言论，理由是富人太多，所以豪宅可以走出独立行情，永远上涨，让大家去买豪宅。

那么这个理论对不对呢？我们来分析下。

这种理论有3个错误：

1、豪宅也会受到置换链影响。

今天买豪宅的人，并不完全是大土豪，更多的则是靠置换。比如买2000万房子的人，往往需要把1000万房子卖掉，再掏个1000万。

而买他1000万房子的人，往往需要把自己500万房子卖掉才行。

同理，买500万房子的人，需要把200万老破小卖掉。

所以我们要明白，房子是有置换链的，每个人的购买力与老房子价值息息相关，如果老破小跌了，业主就换不起改善房，那么改善房业主就换不起豪宅，最终大家都要跌，一直跌到每个人都买得起为止。

所以老破小下跌，最终一定会影响到豪宅，只不过豪宅业主确实比较有钱，缺个几百万也能补上，所以豪宅受到的影响会更小一些、更迟一些，但依然会受到影响。（比如老破小跌20%，改善盘跌10%，豪宅跌5%）

最典型的例子就是2022年底，那个时候的豪宅是真的跌了，南京几个顶豪都跌破2000万了，跌幅虽然比普通房子要少，要晚，但还是跌了。

所以豪宅不存在所谓的独立行情，大家都是一根绳上的蚂蚱，之所以给一些人“豪宅永远涨”的幻象，是因为一季度楼市反弹，豪宅确实涨了，而今天寒气还没从老破小传导过来而已。

2、中国豪宅很容易淘汰。

鼓吹豪宅永涨的人，往往会拿国外说话，比如东京房价自泡沫破裂后已经再创新高，比如美帝豪宅多少钱等等。

然而这些依葫芦画瓢的大V们，根本不懂国情、经济和科技。

首先我承认头部商品永远涨的逻辑，因为贫富差距是社会的必然结果，且会越来越大，稀缺品一定会越来越贵。

但中国的豪宅稀缺吗？

一来，中国的豪宅全部是大高楼，这东西没有历史、没有文化、业主甚至都没有自主权（无法更改户型、外立面、公区），房子旧了也没法重建，所以中国的豪宅很容易被替代，只要在它附近再盖个新楼就可以替代它了。

二来，中国的发展很快，今天的好地段可能就是明天的老城区，新城区交通、商业各方面都吊打主城，所以地段也未必能保值。

反观国外，建设基本停滞，社会稳定，且豪宅要么是独栋别墅，要么是巴黎主城奥斯曼式建筑，这些玩意儿根本无法替代，所以才有了人家永远涨的逻辑（巴黎楼市一直是卖方市场，房子根本不愁卖）。

所以宏观上看，中国的豪宅确实有一定的保值升值能力，但就某一豪宅楼盘而言，它并没有长期保值能力，如果你买了就躺平，最终还是会亏钱。

那么有人会想了，我不断置换可以吗？比如每5年换一次房，不就可以保证永远拥有豪宅了吗？

答案是可以，但不可能。

一个最简单的例子，深圳最好的房子是深圳湾一号，上海最好的是翠湖五期，都30万一平，你咋不去置换保值呢？

因为你怕买了会跌，因为二手房东已经把未来的涨幅全算入二手房价里了。

这两年的限价给了人们一个错觉，就是换房很容易，只要把老房子卖了，就可以用很低的价格买到更好的新房，周而复始，天天发大财。

而事实上，一旦限价这种沙雕奇葩玩意儿结束，我们将会面对吃人不吐骨头的开发商，开发商一定会把未来的涨幅算入到开盘价里，比如老豪宅二手8万一平，隔壁新豪宅直接卖10万一平，请问你还会去置换吗？

不置换，自己的房子就会变成老破大，无法保值；而如果高价置换，则依然有可能亏损，因为买贵了。

这就是中国豪宅的未来，虽然豪宅是最保值的资产之一，但你买不到豪宅，因为中国就没有永久的豪宅。

3、我们很快会面对科技的颠覆。

将来人工智能+自动驾驶+居家办公，它会大幅扩大我们的生活区域。

今天我们15公里路程要开车30分钟，所以大部分人只能住到15公里的范围内。

而未来自动驾驶+中央调控路网之后，我们40公里路程可能也只要30分钟，还解放双手，随便你在车上睡觉。

那么我的生活区域将从15公里扩大到40公里，面积扩大7倍，意味着我们根本不再缺土地了，今后我们也会像欧美一样人人住大别墅。

这个时候，主城大高楼住宅还值钱吗？所以现在的高层豪宅，将来都是贫民窟。

综上可知，虽然豪宅确实比较保值，但中国豪宅太容易被淘汰了，并不稀缺，一旦限价结束，买豪宅未必是个好的投资渠道，若非要投资，还是去国外买那些真稀缺品吧。